Alcuni vani di una casa hanno una altezza interna inferiore all’altezza minima prescritta dal vigente Regolamento Locale d’Igiene. Gli acquirenti possono chiedere la risoluzione del contratto di compravendita?

Si ringrazia l’Avv. Umberto Grella per averci concesso l’autorizzazione alla pubblicazione della sentenza.

In presenza di vizi dell’immobile, il compratore deve farne denuncia al venditore entro otto giorni dalla scoperta, salvo il diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge (art. 1495 c.c.). La denuncia non è necessaria se il venditore ha riconosciuto l’esistenza del vizio o l’ha occultato. La relativa azione per la risoluzione del contratto e/o il risarcimento dei danni si prescrive, in ogni caso, in un anno dalla consegna.

Se il vizio consiste in violazioni della normativa edilizie, è applicabile l’art. 134 del D.P.R. n. 380/2001, ai sensi del quale qualora l’acquirente dell’immobile riscontra difformità dalle norme edilizie, anche se non emerse da eventuali precedenti verifiche, “deve farne denuncia al comune entro un anno dalla constatazione, a pena di decadenze dal diritto di risarcimento del danno da parte del committente o del proprietario”.

Nel caso specifico, il Tribunale di Monza, con la sentenza n. 1706 del 3 giungo 2014, si è pronunciato in merito ad una controversia sorta a seguito della compravendita di un appartamento privo dei requisiti di abitabilità. La sentenza in commento si segnala per il richiamo alla disciplina speciale delle “irregolarità” ex art. 134 del D.P.R. n. 380/2001, disposizione poco applicata in sede di contenzioso civile.

Il caso – Gli acquirenti agivano in giudizio per chiedere la risoluzione del contratto di compravendita avente ad oggetto un immobile inidoneo all’uso abitativo, in quanto carente dei requisiti di igienicità e di abitabilità richiesti dai regolamenti locali e dalle norme edilizie. Nello specifico nella casa ci sono locali che hanno una altezza interna pari a m. 2,46 (camera da letto) e m. 2,50 (soggiorno e cucina) inferiore all’altezza minima di m. 2,70 siccome prescritta dal vigente Regolamento Locale d’Igiene (R.L.I.).

Il Tribunale di Monza ha respinto la domanda ritenendola tardiva, avendo gli attori contestato la difformità dell’immobile ben sei anni dopo la data del rogito, solo allorquando il conduttore (a cui avevano locato l’immobile) aveva chiesto loro il certificato di idoneità abitativa ed igienica. A seguito dell’avvio delle pratiche amministrative, il Comune dichiarava l’immobile antigienico.

I vizi vanno denunciati tempestivamente – In tema di garanzia per i vizi della cosa venduta, eccepita dal venditore la tardività della denuncia rispetto alla data di consegna della merce, incombe sull’acquirente l’onere della prova di aver denunziato i vizi nel termine di legge ex art. 1495 c.c. (Cass. civ. n. 12130/2008).

Il tribunale brianzolo rileva che, nella fattispecie, gli attori debbono essere dischiarati decaduti dall’azione di garanzia per vizio e difetto dell’immobile compravenduto, dal momento che dall’atto di acquisto sino alla notifica di citazione sono trascorsi ben cinque anni e non vi è stata né la trasmissione della denuncia del vizio entro otto giorni dalla scoperta, né l’avvio della lite entro un anno (ex art. 1495 c.c.).

La conoscenza dei vizi esclude la garanzia – Nel caso in esame, peraltro, la pretese attoree devono ritenersi comunque infondate sotto altri profili. In particolare, è stato accertato in fase istruttoria che gli attori erano già a conoscenza delle irregolarità edilizie dell’immobile rispetto ai regolamenti edilizi. Ciò nonostante, non avevano provveduto alla tempestiva denuncia dei vizi , abitando l’immobile per alcuni anni dopo l’acquisto e, poi, concedendolo in locazione. (Compravendita valida anche in difetto di ultimazione dei lavori dell’immobile.)

Irregolarità edilizie rilevate dall’acquirente o dal conduttore – Per il Tribunale la domanda non è ammissibile nemmeno alla luce della disciplina speciale dettata dal T.U. Edilizia, atteso che gli attori non hanno provveduto a denunciare le irregolarità e le condizioni antigieniche dell’appartamento entro un anno dalla consegna dell’immobile presso il Comune ex art. 134 del D.P.R. n. 380/2001.

Tale articolo, avente natura speciale e, dunque, derogatorio rispetto alla disciplina generale di cui al citato art. 1495 c.c., impone all’acquirente o al conduttore dell’immobile di denunciare eventuali difformità dello stesso dalle norme edilizie entro un anno dalla constatazione.

In difetto, l’acquirente o conduttore decade dal diritto di ottenere il risarcimento del danno subito a causa della irregolarità edilizia.

Avv. Giuseppe Donato Nuzzo
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