Se acquistate un appartamento da un privato fate molta attenzione a verificare, preventivamente, se questi abbia lasciato o meno morosità con il condominio. Informarsi con l’amministratore circa eventuali arretrati nei canoni mensili è importante per evitare brutte sorprese. La legge, infatti, stabilisce [1] che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con quest’ultimo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e quello precedente. Per esempio, se acquistate casa a dicembre del 2014, sarete tenuti a pagare eventuali morosità riferite a tutto il 2013 e al 2014.

La norma parla di “responsabilità solidale”: ciò significa che il condomino potrà chiedere indifferentemente i soldi sia a voi che al precedente proprietario (ma, se non è riuscita a spuntarla fino ad allora con il vecchio condomino, certamente proverà subito con voi).

Non è tutto. I rischi, però, potrebbero essere addirittura più seri. Poiché, infatti, la giurisprudenza [2] ritiene che la regola appena descritta sia a garanzia non dell’acquirente, ma del condominio, ben potrebbe l’assemblea, all’unanimità, approvare una clausola del regolamento in cui si stabilisce (in deroga al codice civile) che colui che acquista la proprietà da un condomino “uscente” è tenuto a farsi carico di tutte le spese condominiali non ancora pagate al momento della vendita: quindi, non solo quelle dell’anno in corso e di quello precedente, ma anche quelle più datate. Nell’esempio di poc’anzi, all’acquirente potrebbero essere, per esempio, richiesti gli oneri del 2010 (salva comunque l’eventuale prescrizione per il cui approfondimento leggi: “Prescrizione e condominio: quando e chi deve pagare”).

Ecco perché consigliamo, a chi compra casa da un privato, non solo di informarsi con estrema attenzione su quello che prevede la legge (vedi sopra), ma anche di chiedere all’amministratore di condominio un analitico conteggio delle eventuali morosità lasciate dal venditore e, nello stesso tempo, di poter leggere il regolamento condominiale per verificare se vi siano clausole che estendano la responsabilità per il pagamento degli arretrati.

Detto in parole ancora più semplici, chi subentra nella titolarità dell’immobile deve avere l’accortezza, per evitare di subire un’azione da parte del condominio –azione volta a recuperare l’intera morosità lasciata dal precedente titolare (un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo e il successivo pignoramento) – di verificare quale sia il debito esatto ancora a carico del venditore, e comunque se il regolamento prevede la sua responsabilità anche per gli anni precedenti.

Il problema diventa estremamente serio se si acquista tramite un’asta in tribunale. Posta l’esistenza di una procedura esecutiva è molto probabile che il soggetto espropriato si sia volontariamente disinteressato di pagare gli oneri condominiali, posta comunque l’imminente perdita dell’immobile. E allora, l’acquirente si vedrà assegnata, con provvedimento del giudice, un immobile gravato da un considerevole debito. Peraltro, l’aver acquistato la casa tramite un’esecuzione forzata giudiziale non garantisce la libertà dello stesso da eventuali insolvenze pregresse di natura condominiale.

Dunque, sempre meglio tenere gli occhi aperti e fidarsi poco della parola del venditore. O anche del custode giudiziario.

[1] Art. 63 disp. att. cod. civ.

[2] Cass. sent. n. 24654/2010; Trib. Torino sent. n. 2821/2013.