Il problema. Il ritardo nel pagamento degli oneri condominiali da parte dei condòmini è uno dei limiti ad una corretta ed efficiente amministrazione di un edificio condominiale.

Tra l’altro, in tempi economici non floridi – come quello che viviamo – le “morosità” talvolta finiscono per diventare ataviche.

Molti amministratori sono così costretti a fare salti mortali per mantenere i conti in ordine. Sovente, essi ricorrono alla cosiddetta gestione per “commistione di cassa”. Sarebbe a dire, alla distrazione dei fondi presenti nella cassa condominiale per finalità diverse da quelle per cui sono stati incassati. Ciò accade, ad esempio, quando i danari riscossi precisamente per pagare un fornitore condominiale – come, un’impresa di pulizia (e con sua buona pazienza) – siano, invece, utilizzati per pagare la bolletta dell’acqua, così da evitare l’interruzione del servizio (ma gli esempi potrebbero essere i più disparati?).

Dovendo fare i conti con l’attuale, grave situazione economica, urgono delle risposte concrete per la gestione delle morosità condominiali.

La riforma.Il legislatore – con la recente riforma condominiale – ne ha fornito una: coniando l’articolo 63, comma III, delle disp. di att. al Cod. Civ, in forza del quale: “in caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere i condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato“.

L’applicazione della norma non è stata però accolta dalla giurisprudenza di merito con favore. Anzi, tutt’altro!

Il Tribunale di Milano con provvedimento dello scorso mese di ottobre 2013 – a pochi mesi dall’entrata in vigore della riforma – ne ha sostanzialmente disatteso il contenuto, ritenendo ammissibile il ricorso cautelare di un condomino “moroso”, con cui questi lamentava la sospensione della fruizione del servizio di riscaldamento e chiedeva l’immediata riduzione in pristino dell’impianto. (Sei moroso? Allora sali a piedi.)

Il principio di bilanciamento degli interessi in gioco e dei contrapposti diritti positivi. La privazione di una fornitura essenziale per la vita – si legge nell’Ordinanza – quale il riscaldamento in periodo invernale, è suscettibile di ledere diritti fondamentali delle persone, di rilevanza costituzionale, quale il diritto alla salute (Articolo 32 Costituzione). Viceversa, Il diritto che con la sospensione del servizio si intende tutelare, in favore del Condominio, è puramente economico e, dunque, sempre riparabile.

Ne discende che la prevalenza degli interessi posti in gioco determina la soccombenza della seconda esigenza – di natura prettamente economica e di cui è portatore il Condominio – rispetto alla prima – di natura personale e costituzionale e di cui è portatore il condomino moroso -.

Contrasto giurisprudenziale. Il provvedimento ha chiaramente suscitato delle diffidenze tra gli operatori del diritto, se non delle profonde spaccatura in seno alla stessa magistratura civile.

La decisione ultima. Così con Ordinanza del 21 maggio 2014 – segnalataci dall’Avv. Peroni – il Tribunale di Brescia ha ribaltato il ragionamento – costituzionalmente orientato – offerto dal Tribunale di Milano, riconoscendo legittimo il “distacco dal servizio comune”.

Il giudice lombardo ha affermato, per converso, che l’autorizzazione alla sospensione dell’erogazione della fornitura dell’acqua (il Tribunale di Milano discorreva, invece, di riscaldamento) nei confronti del condomino moroso nel pagamento degli oneri condominiali – dimostrato a seguito del deposito in atti del decreto ingiuntivo – deve ritenersi legittima: segnatamente, in forza della previsione normativa richiamata dall’art. 63, III comma, disp. Att. cod. civ..

Ma vi è di più! Il Tribunale bresciano ha ritenuto che la sospensione dalla fruizione del servizio comune può disporsi anche in mancanza di nesso corrispettività rispetto alle voci degli oneri condominiali non pagati.

Ed invero: “la lettura della norma non consente di ravvisare alcun nesso di corrispettività fra il servizio di cui si chiede l’autorizzazione alla sospensione e la natura dei servizi per i quali il condomino risulta moroso. La regola, infatti, istituisce una forma di autotutela del condominio, funzionale al recupero degli oneri nel suo complesso, senza invocare un rapporto sinallagmatico fra prestazione inadempiuta e prestazioni sospesa.”:

In altre parale, il Giudice a quo – facendo leva su una interpretazione letterale e teleologica delle norma – ha riconosciuto come legittima la sospensione del servizio idrico condominiale nei confronti del compartecipe moroso, anche se questi si era limitato a non pagare il “condominio ordinario” (saldo impresa pulizia scala e ascensore, ad esempio).

In conclusione e secondo l’Ordinanza in disamina. La sospensione della fruizione di un servizio condominiale può essere chiesta dall’amministratore del condominio ogni qual volta la morosità di un compartecipe si protragga oltre sei mesi dalla data di pagamento delle relative spettanze. La richiesta deve provata e documentata – possibilmente – con un titolo giudiziale (decreto ingiuntivo o sentenza). L’individuazione del servizio comune da sospendere è svincolato dalla causale delle quote non pagate.

In buona sostanza, ogni amministratore è in grado di impedire il godimento dei servizi comuni suscettibili di godimento separato (a esempio, come l’erogazione dell’acqua) a ciascun condòmino in ritardo col pagamento delle proprie quote, e ciò, bene inteso, indipendentemente dalle voci contabili per cui è maturata la morosità.

di Avv. Dolce Rosario
Fonte: www.condominioweb.com