Dopo circa dieci anni dalla compravendita, in occasione dei lavori di ristrutturazione, si scopre che dalla planimetria manca un vano. Cosa fare?

Il fatto. L’acquirente di un immobile cita in giudizio gli originari proprietari nel momento in cui si accorge, dopo circa dieci anni dalla compravendita ed in occasione dei lavori di ristrutturazione del negozio acquistato, che in realtà la nella planimetria allegato all’atto di compravendita mancava un vano (adibito a servizio igienico). Parte attrice,infatti, era giunta a conoscenza che nel frattempo la convenuta aveva venduto un appartamento adiacente all’immobile in suo possesso attribuendo agli ultimi acquirenti anche l’uso esclusivo del ripostiglio che, a parere dell’attrice, le era stato in passato venduto. => Al catasto l’immobile risulta a mio nome, ma non è detto che sia mio.

Sicura delle sue ragioni, e convinta di aver acquistato anche detto ripostiglio, parte attrice chiedeva che il giudizio di primo grado accertasse il suo diritto di proprietà su detta porzione di immobile, e che di conseguenza fosse dichiarata la nullità parziale del successivo contratto intercorso fra la convenuta e l’acquirente dell’appartamento adiacente al suo negozio.

Una volta instaurato il giudizio di primo grado, si costituiva in giudizio il terzo acquirente in buona fede della porzione di immobile oggetto di causa e, contestando le domande di parte attrice, chiedeva che in caso di eventuale accoglimento delle pretese di quest’ultima si provvedesse anche ad una riduzione del prezzo dell’immobile acquistato.

Il giudizio di primo grado si conclude con l’accoglimento delle pretese dell’attrice e la sentenza dispone la restituzione del ripostiglio a quest’ultima da parte convenuta.

La convenuta propone appello nei confronti della sentenza di primo grado, e la Corte d’appello riforma la sentenza di primo ritenendo che il ripostiglio in questione non facesse parte dell’immobile acquistato in origine dall’appellata ( attrice nel giudizio di primo grado), poiché ad esso non fa esplicito riferimento il rogito notarile ed il vano in questione non compare nella planimetria allegata all’atto di compravendita.

Nei confronti della sentenza di secondo grado propone ricorso dinanzi alla Corte di Cassazione la parte soccombente.

La decisione. La sentenza della Corte di Cassazione n. 21352 del 9 ottobre 2014, confermando un orientamento pregresso, ha rilevato che nei negozi solenni l’oggetto del contratto può essere determinato anche per relationem a condizione, però, che la planimetria sottoscritta dalle parti ed allegata all’atto sia aggiornata.

In particolare, nel caso di specie, la Cassazione ha confermato la sentenza di secondo grado, rilevando che non era possibile determinare per relationem l’oggetto del contratto, includendo nell’atto di acquisto anche il vano rivendicato dalla ricorrente, poiché tale vano non figurava nella planimetria allegata al rogito notarile in quanto tale documentazione conteneva dati non aggiornati.

La Corte di Cassazione nell’ambito della sentenza in commento ha osservato che nei negozi per i quali è richiesta la forma scritta a pena di nullità (ad substantiam), ossia nelle ipotesi di compravendite immobiliari, deve essere esclusa la possibilità di far ricorso alla regola ermeneutica prevista dal secondo comma dell’articolo 1362 del codice civile che consente di tener conto, nella ricerca delle intenzione dei contraenti, del comportamento osservato dopo la conclusione del contratto.

In merito all’importanza che rivestono i dati contenuti nei rilevi planimetrici allegati all’atto di compravendita la Corte di Cassazione ha rilevato che proprio la planimetria allegata all’atto di vendita di un immobile con l’espressa indicazione di far parte del contratto, non ha solo funzione descrittiva dell’oggetto del contratto “ma costituisce anche fonte di diritti e di obblighi per le parti….con la conseguenza che la violazione di alcuni dei limiti indicati nella detta planimetria rende inadempiente il contraente che l’ha commessa.”.

Dunque la Corte di Cassazione con questa sentenza rileva l’importanza che:

• l’oggetto del contratto debba essere determinato in base ad elementi contenuti nell’atto scritto;
• se è stata allegata all’atto una planimetria non aggiornata, bisogna tener conto degli elementi contenuti da quest’ultima per determinare con esattezza l’oggetto ed ovviamente;
• se si tratta di documentazione non aggiornata la parte contrattuale che abbia subito un pregiudizio da tale circostanza non può pretendere alcunché.

di Avv. Leonarda Colucci

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