(Cassazione civile, sentenza 16 aprile 2013, n. 9181)

Il regolamento di condominio impone all’amministratore l’obbligo di procedere alla messa in mora dei condomini inadempienti. La violazione della norma regolamentare preclude la possibilità dell’amministratore di agire in giudizio per ottenere un decreto ingiuntivo?

L’amministratore può agire in giudizio per ottenere un decreto ingiuntivo contro i condomini morosi anche senza un preventivo atto di messa in mora. L’eventuale clausola del regolamento di condominio, che preveda l’obbligo per l’amministratore di contestare formalmente la morosità, fissa una mera regola di condotta, dalla cui violazione potrebbe, in ipotesi, discendere una responsabilità da inesatto adempimento del mandato, ma non anche la preclusione ad agire in via monitoria.

È quanto affermato dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 9181 del 16 aprile 2013, emessa nell’ambito di un procedimento ingiuntivo avente ad oggetto il mancato pagamento delle spese condominiali.

Il caso di specie. L’amministratore di condominio chiede ed ottiene decreto ingiuntivo contro una coppia di condomini morosi per il pagamento delle spese condominiali deliberate in assemblea. I condomini si oppongono all’ingiunzione di pagamento, sostenendo, tra l’altro, di non essere preventivamente stati messi in mora dall’amministratore, come espressamente previsto dal regolamento di condominio, con conseguente improcedibilità dell’azione monitoria.

Il giudice di pace respinge l’opposizione e conferma la legittimità del decreto ingiuntivo, ritenendo che la preventiva comunicazione di messa in mora, prevista dalla norma regolamentare, non costituisca una condizione necessaria per la richiesta di ingiunzione. I condomini propongo ricorso in cassazione reiterando i motivi di opposizione.

La decisione della cassazione. Con la sentenza in esame i giudici di legittimità confermano la decisione di primo grado, ribadendo quanto già osservato dal giudice di pace.

Nella norma del regolamento di condominio invocata dai ricorrenti, osserva la suprema Corte, non è fatto divieto all’amministratore di agire in via monitoria senza la previa messa in mora. La norma regolamentare si limita a fissare una regola di condotta, dalla cui violazione potrebbe, al più, discendere una responsabile da inesatto adempimento ai sensi dell’art. 1218 c.c., nell’ambito del rapporto contrattuale di mandato che lega l’amministratore ai singoli condomini, ma non anche la preclusione alla procedura ingiuntiva.

Né è possibile sostenere che, se il giudice di pace avesse correttamente valutato le prove testimoniali, avrebbe dovuto trarre il convincimento che era prassi e regola del condominio che l’amministratore mettesse in mora i condomini prima di procedere con decreto ingiuntivo. L’inosservanza delle regole e delle prassi invocate non può precludere, per le ragioni già illustrate, il ricorso alla procedura monitoria. La messa in mora non è necessaria ai fini del decreto ingiuntivo, ma … Ai sensi dell’art. 63 delle disposizioni attuative del codice civile, ogni amministratore, sulla base dell’ultimo stato di ripartizione approvato, può agire contro i condomini morosi proponendo ricorso per decreto ingiuntivo dinanzi al giudice competente, senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea.
La legge non richiede espressamente che l’ingiunzione di pagamento sia preceduta da una diffida stragiudiziale di pagamento. Pur tuttavia, è opportuno, prima di agire in via monitoria contro i condomini morosi, far precedere il ricorso giudiziale da un formale atto di messa in mora ai sensi dell’art. 1219 c.c., poiché l’assenza della preventivo messa in mora del debitore potrebbe diventare motivo di contestazione, nonché oggetto di valutazione (negativa) da parte del giudice in sede di opposizione al decreto ingiuntivo, ad esempio ai fini della condanna alle spese del giudizio.