2013-05-15 Cassazione – Sez. II Civ, Sentenza del 13 maggio 2013 n. 11387
La modifica delle tabelle millesimali può essere fatta non più all’unanimità, ma con la maggioranza di cui all’art. 1138 c.c. Secondo il nuovo indirizzo giurisprudenziale delle Sez. U l’atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale, per cui esso non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136, secondo comma, c.c.. Al riguardo, le S.U., dopo un’ampia e dettagliata rassegna critica della precedente, non univoca e variegata giurisprudenza in tema di approvazione e modifica delle tabelle millesimali, ha posto finalmente un punto fermo alla controversa questione, in relazione ai criteri richiesti per l’approvazione o la modifica delle tabelle millesimali. Le S.U., in specie, si sono così espresse: “Una volta chiarito che a favore della tesi della natura negoziale dell’atto di approvazione delle tabelle millesimali non viene addotto alcun argomento convincente, se si tiene presente che tali tabelle, in base all’art. 68 disp. att. c.c., sono allegate al regolamento di condominio, il quale, in base all’art. 1138 c.c., viene approvato dall’assemblea a maggioranza, e che esse non accertano il diritto dei singoli condomini sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva, ma soltanto il valore di tali unità rispetto all’intero edificio, ai soli fini della gestione del condominio, dovrebbe essere logico concludere che tali tabelle vanno approvate con la stessa maggioranza richiesta per il regolamento di condominio. In senso contrario non sembra si possa sostenere (sent. 6 marzo 1967, cit.) che la allegazione delle tabelle al regolamento è puramente formale, ma non significa anche identità di disciplina in ordine alla approvazione”. “In linea di principio, infatti, un atto allegato ad un altro, con il quale viene contestualmente formato, deve ritenersi sottoposto alla stessa disciplina, a meno che il contrario risulti espressamente. Va, infine, rilevato che la approvazione a maggioranza delle tabelle millesimali non comporta inconvenienti di rilievo nei confronti dei condomini, in quanto nel caso di errori nella valutazione delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, coloro i quali si sentono danneggiati possono chiedere, senza limiti di tempo, la revisione ex art. 69 disp. att. c.c.

“Alla luce di quanto esposto deve, quindi, affermarsi che le tabelle millesimali non devono essere approvate con il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1139 c.c, comma 2, con conseguente fondatezza del primo motivo ricorso principale ed assorbimento degli altri motivi dello stesso ricorso.

Occorre aggiungere che il legislatore (con la recente legge 11 dicembre 2012 n. 220 (in vigore dal 18 giugno 2013) ha sostanzialmente recepito quanto l’insegnamento di cui alla sentenza delle S.U. n. 18477/10 modificando e profondamente innovando (art. 23, comma 1) l’art. 69 delle disp. att. c.c. Tale norma, nel testo no veliate, prevede appunto in linea generale, che i valori espressi nelle tabelle millesimali “possono essere rettificati e modificati all’unanimità”; tuttavia a questa regola generale (inesistente nel testo previgente) prevede però che tali tabelle possono essere modificate anche nell’interesse di un solo condomino e con un numero di voti che rappresenti la maggioranza prevista dall’art. 1136, 2 comma c.c. (maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio).