Se l’assemblea condominiale trova un accordo a maggioranza con uno dei presunti creditori del condominio, le clausole di questo accordo si applicano anche a chi ha votato contro.

In pratica, l’atto di transazione approvato dall’assemblea vincola tutti i condomini, anche i dissenzienti che, così, non potranno agire autonomamente nei confronti della controparte.

È questa la conclusione cui è pervenuta, di recente, la Cassazione con una sentenza [1] che riguarda un po’ tutti i condomini ma che, per poter essere compresa, ci impone di narrare la vicenda.

La vicenda

Un condominio entra in conflitto con un creditore al quale non intende pagare l’ultima fattura, ritenendo che i lavori da questi eseguiti non siano a regola d’arte. L’impresa non ci sta e si rivolge a un avvocato per recuperare la somma.

L’amministratore del condominio, per evitare il contenzioso e le relative beghe conseguenti a un’iniziativa legale, convoca l’assemblea condominiale, a cui propone di trovare un accordo con l’impresa, in modo da chiudere la lite senza passare dal tribunale.

L’assemblea accoglie la proposta e delibera di pagare all’impresa una somma a titolo d’indennizzo. Quest’ultima accetta e la questione si chiude.

Ma uno dei condomini, il signor Tizio, non ci sta e, in disaccordo con la decisione del

condominio, impugna la delibera assembleare davanti al giudice ritenendola nulla perché non approvata all’unanimità. Il punto di vista di Tizio è che, la delibera, decidendo sui cosiddetti diritti indisponibili dei condomini, doveva essere approvata all’unanimità. Inoltre, l’accordo non poteva avere effetto su di lui, perché non vi aveva aderito. I giudici di Cassazione, però, la pensano in modo diverso.

La sentenza della Cassazione

Secondo la Suprema corte, l’assemblea, trattandosi del pagamento di un debito condominiale per lavori di manutenzione, ha tutto il diritto di deliberare in merito anche senza il voto unanime dei condomini. Quest’ultimo è indispensabile solo se si tratta di prendere decisioni riguardo ai diritti sui beni comuni: per esempio, la vendita a terzi di una parte comune del condominio (cortile, portineria…) o la concessione del diritto di passaggio in cortile a terzi.

Con il termine tecnico “transazione” si indica un contratto con il quale le parti, facendosi reciproche concessioni, pongono fine a una lite. In sostanza, è un modo veloce di sistemare le questioni giuridiche, venendo a patti con la controparte. Ovviamente questo compromesso è comunque meno vantaggioso rispetto a una vittoria completa sulla controparte, ma limita il rischio, sempre implicito nelle vicende legali, di perdere la causa.

La sentenza afferma che non è possibile patteggiare sui diritti indisponibili dei condomini (per esempio quelli che riguardano la proprietà dei beni comuni), mentre lo è per materie che già sono di competenza dell’assemblea.

Nello specifico, la maggioranza necessaria per le delibere sui debiti condominiali comprendono il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea e almeno 500 millesimi. E la decisione vincola anche i condomini dissenzienti, poiché le decisioni assembleari sono obbligatorie per tutti.

[1] Cass. sent. n.821, 16.01.2014.