In riferimento al trasferimento immobiliare, le parti hanno diritto ad ottenere, dal notaio rogante consulenza ed assistenza anche fiscale per quegli aspetti accessori alla stipula dello stesso

Una sentenza emessa dalla Corte di Cassazione, torna ancora una volta sulla responsabilità gravante sul notaio ampliandone la portata e rilevando che tale professionista assume sempre di più anche la veste di consulente tecnico obbligato, pertanto, a comunicare alle parti la disciplina fiscale al quale soggiace l’immobile oggetto di compravendita.

Il fatto.

Il legale rappresentante di una onlus cita in giudizio un notaio ritenendolo responsabile di aver erroneamente compilato tre dichiarazioni Invim che si riferivano a tre distinti atti di compravendita rogati dal professionista: chiedendo l’accertamento della responsabilità di quest’ultimo, ed il risarcimento del danno per equivalente, poiché aveva attribuito valori iniziali e finali di pari importo agli immobili senza effettuare alcun accertamento. A fronte del superficiale comportamento osservato dal professionista, la onlus aveva ricevuto alcuni avvisi di pagamento dall’amministrazione finanziaria.

Il giudizio di primo grado si conclude con la condanna del notaio al pagamento in favore della onlus della somma di tredicimila euro pari all’importo bonariamente pagato dalla confraternita al fisco.

Il notaio impugna dinanzi alla Corte di appello che, invece, accoglie la tesi del professionista, condannando il legale rappresentante della onlus alla restituzione della somma corrispostagli dal notaio.

A tal riguardo è necessario precisare che la Corte di appello di Firenze, nel caso di specie, aveva accolto la tesi difensiva del professionista, il quale si era premurato di evidenziare che il proprio mandato si limitava solo alla redazione dell’atto di compravendita, puntualizzando che le dichiarazioni relative alla base imponibile, relative agli immobili compravenduti, avrebbero dovuto essere correttamente fornite dalla parte venditrice dopo averle approfondite con il suo commercialista. Pertanto il notaio riteneva di aver correttamente eseguito il suo mandato limitandosi a trascrivere i dati forniti dalle parti. (Responsabile il notaio che pur sapendo del reale valore fa finta di niente)

Tale tesi è stata pienamente accolta dalla Corte di appello che ha completamente ignorato statuito dalla giurisprudenza di legittimità a proposito di responsabilità professionale del notaio.

La sentenza. Analizzando la questione, i giudici di legittimità hanno osservato che se è vero che la dichiarazione Invim è una dichiarazione di scienza resa dalla parte, e nell’individuazione dei contenuti della stessa dichiarazione il notaio non può assolutamente sostituirsi alla parte, non può trascurarsi un altro aspetto e cioè quello che quando il professionista riceve tale dichiarazione dalla parte, nel momento in cui allega la stessa all’atto stipulato per trasmetterla all’autorità competente, tale dichiarazione viene a fare parte della complessa ed articolata attività che il notaio è chiamato a compiere che si compone nel compimento di una serie di fasi preparatorie e successive rispetto alla stesura dell’atto.

Durante queste fasi, quindi, il notaio ha l’obbligo di informare le parti delle conseguenze che promanano dalle dichiarazioni non veritiere e tale obbligo gravante sul professionista assume connotati molto più pregnanti soprattutto quando il notaio ha ragione di dubitare della veridicità della dichiarazione resa da una parte che, nel caso di specie, si era limitata a dichiarare un valore fiscale dell’immobile ben lontano da quello che erano i valori di mercato. (L’immobile non si può vendere, il notaio non ha effettuato le dovute verifiche!)

Valutando tali circostanze la Cassazione ha ulteriormente puntualizzato che ” la funzione del notaio non si esaurisce nella mera registrazione delle dichiarazioni delle parti, ma si estende all’attività di consulenza, anche fiscale“.

Pertanto, il professionista viola l’obbligo di diligenza impostogli dal secondo comma dell’articolo 1176 del codice civile quando non effettua ” una adeguata ricerca legislativa, ed una successiva consulenza” al fine di rendere consapevoli le parti delle conseguenze, anche fiscali, che derivano dall’atto stipulato.”.(sul tema si segnala anche una recente pronuncia di merito Tribunale di Milano, 25 gennaio 2014 che riprende i seguenti precedenti della giurisprudenza di legittimità Cass., 3 marzo 2010, n. 5065; Cass., 28 novembre 2007, n. 24733)

Dunque ribadendo ancora una volta tale principio i Giudici hanno ulteriormente osservato che in presenza di danni sopportati da una delle parti dell’atto rogato “non ha alcun rilevo che l’incarico di redigere l’atto pubblico sia stato conferito, e remunerato, da una delle parti, sussistendo la /responsabilità professionale nei confronti di tutte le parti dell’atto rogato”. ( In tal senso Cass.civ.14865/2013).

Praticamente, secondo la sentenza appena commentata, rientrano nell’ambito del corretto svolgimento della prestazione professionale anche l’obbligo di fornire adeguata consulenza fiscale alla parte, poiché il notaio non può e non deve limitarsi solo a stipulare un atto formalmente valido ma deve impegnarsi affinché le parti possano beneficiare di eventuali effetti vantaggiosi previsti dalla normativa fiscale, essendo il professionista obbligato anche ad osservare quei comportamenti necessari per far si che le parti rispettino gli obblighi imposti da tale specifica normativa.

Il notaio che non osserva tale comportamento sarà chiamato a rispondere dei danni generati dal suo comportamento anche nella sola ipotesi di colpa lieve.

Avv. Leonarda Colucci
Fonte: www.condominioweb.com